¡Vuelven los hipotecarios UVA! Conocé los detalles.

Por Javo González, Fundador de Rizoma | La nueva generación inmobiliaria. 24 de Abril 2024.

Tal como pregona el título de este blog, regresan los créditos hipotecarios UVA. En esta nota te voy a explicar brevemente de que se trata la linea del Banco Hipotecario (aunque mientras escribo estas lineas ya está saliendo una más del Banco Ciudad) y luego voy a compartirte una serie de preguntas que me hicierón en un medio masivo de comunicación. Nose cuanta de esta info llegará y cuanto filtraran por cuestiones de longitud, pero a vos quiero que te llegue las respuestas completas. 

Entendiendo las lineas más generales de los créditos que ofrece el banco hipotecario de la forma más sintetica posible:

• Es para financiar hasta el 80% de construcción ó primera/segunda vivienda. Con un máximo financiable de 250 millones de pesos. (250.000 usd aproximadamente).
• También hay una linea para terminación ó ampliación por menor % de financiación y menos dinero financiado (hasta 125.000.000).  
• Relación entre cuota / sueldo debe ser del 25%.

• El plazo mínimo será de 360 meses (30 años), con tasa nominal anual del 8,5% + ajuste por UVA.

Muchas son las incognitas de la aplicación, y los detalles siempre tenés que ir a la fuente. En este caso deberias ingresar a la pagina del Banco Hipotecario cada vez que quieras ver si algo se modificó. 

Ahora voy a compartirte, si se quiere, la parte más interesante de esta nota, digamos que lo que podriamos ver en la practica y lo que podrías llegar a tener en cuenta a la hora de evaluar la venta si sos vendedor de una propiedad, o bien, evaluar la toma de creditos y el comportamiento del mercado si sos comprador. Les dejo las respuestas de una serie de preguntas que me hicierón desde un medio:
 

1-¿Cuales son los inmuebles apropiados para comprar?
Las propiedades que aplican para los creditos hipotecarios del banco hipotecario son las que cumplen con los requisitos típicos de un crédito hipotecario a saber; que el propietario quiera vender con crédito, que el inmueble no tenga ningún obstáculo como titulo observables como por ejemplo donaciones, tramites sucesorios no concluidos, hipotecas, etc.  La propiedad deberá contar con: ultimo titulo de propiedad, reglamento de copropiedad (en caso de ser un departamento o ph) y  plano de mensura. 


No hay limite de tipologías, es decir podés acceder a cualquier tipo de propiedad, pero, si, existe un limite que fija la financiación. El limite de préstamo que será para unidades cuyo precio no supere la suma de  $312.500.000, ya que la linea financia HASTA 250.000.000 de pesos, que deberá representar el 80% del valor de la propiedad. En dólares serian unos 250.000 usd máximo que la linea financiará a quien pueda justificar poder pagar la cuota y disponga del 20% restante (más gastos). En este sentido, el otro limite lo fija la relación necesaria entre la cuota y el ingreso de quien busca acceder. La relación debe ser del 25%. Por dar exactamente el mismo ejemplo que provee la pagina del banco hipotecario, por cada 1 millon de pesos financiado, la persona debe demostrar y tener un ingreso de 31.280$ y la cuota sería de $7.820. Acá los invito a simular los diferentes montos simplemente con una regla de tres simples. Por ejemplo si solicitamos 40.000 usd que es lo mínimo que propone la linea, las cuotas serian a hoy $202.400, de modo que podrán acceder quienes demuestren ingresos por $809.600 aproximadamente.

Es importante aclarar que existen lineas no sólo para adquisición sino también para construcción con los mismos limites de financiación más arriba mencionados, y también para terminación y ampliación, con limites un poco menores, estamos hablando de financiaciones de hasta 125.000.000$.


2-¿Qué aconsejas a la gente para que vaya preparando su documentación?
Al comprador aconsejaría ir juntando toda forma de justificación de ingresos. En este punto es importante decir que la linea apunta a empleados bajo dependencia pero se prevee poder sumar a los monotributistas, seguramente los porcentajes de la tasa nominal anual serán mayores. Consultar estrategias con un profesional en materia contable no está de más para planificar la mejor estrategia de armado de carpeta. Hay que pensar que, si se suman diferentes bancos, cada uno puede tener requisitos diferentes, estar preparados con la mayor documentación disponible y clara, los ubica en frente del resto de los postulantes a obtener el crédito.  


Al vendedor aconsejo que vaya chequeando con un profesional inmobiliario si su propiedad cumple con los requisitos para aplica como “apto crédito”, ya que, cuando esta linea que arranca oficialmente el 15 de Mayo arranque, ser pioneros en estar disponibles para el crédito, los va a posicionar con muchísima ventaja por sobre el resto de los vendedores. No esperar hasta último momento para buscar los documentos que “creen” que tienen, ya que pueden surgir imprevistos y conseguir determinados documentos puede llevar esfuerzos de gestión y tiempo que pueden dejarte fuera de juego.
 

3- ¿En que debe prestar atención el vendedor de un inmueble en este contexto?

Aconsejo ser realista, siempre. Estamos saliendo de un periodo larguísimo en donde los precios de las propiedades tuvieron una baja sostenida durante 5 años, y recién ahora los precios de cierre se están consolidando hace 4 meses sin bajas abruptas. Intentar presionar a los compradores con precios irrisorios, los puede sacar rápidamente de la competencia. En todo contexto la idea es sacar el mejor precio posible, hoy, pero no especular o salir a “probar” a algún desprevenido, ya que eso puede ubicarlos últimos en las filas de los compradores. Hay que pensar que hoy día aún tenemos una oferta considerable, hay 104.250 propiedades en venta en Capital Federal y otras 280.000 en provincia de Buenos Aires y el 80% de las propiedades están fuera de valor de mercado. Por tanto intentar salir fuera de mercado, subestimando al comprador, posiblemente sea perdida de tiempo, y con el tiempo se va la ola de los primeros (quien sabe cuantos habrá) compradores con crédito. Hay que aprovechar la oportunidad para vender esa propiedad si realmente tenés un deseo genuino.


4-¿Qué debe prestar atención el comprador ahora que surgió una nueva herramienta crediticia?Evaluar muy bien si el crédito es sostenible para ellos en el tiempo, aconsejo hacer un ejercicio de simulacro, si hubiesen tomado los créditos UVA de hace unos años, y como se posicionarían al día de hoy. Escuchar casos testigo positivos y negativos, sacar conclusiones del pasado, nos hace sabios para el futuro. Sin embargo, el futuro es impredecible y hay una cuota de creencia en tomar o no este crédito. En un mismo país, existen infinidades de previsiones para el futuro. Sobre todo porque el mínimo de financiación del crédito que ofrece el hipotecario es por un plazo de 30 años (360 meses).
Hay hipotecarios UVA que sufrieron, y hay quienes ganaron. En el medio salió una ley de alquileres que hizo que los alquileres se dispararán hasta llegar al día de hoy, en donde una cuota de aquellos créditos UVA son similares o inferiores al valor de un alquiler. 

Otro punto que aconsejaría es estar atentos a la salida de más bancos, es posible que eso suceda, (mientras contesto estas preguntas, ya se está anunciando uno del Banco Ciudad) y si sucede posiblemente comiencen a competir con las tasas. Más allá del ajuste por UVA, que es evaluable en el comportamiento del pasado, pero impredecible para el futuro, es importante mencionar que una tasa nominal anual de 8,5% es bastante alta.

Y por ultimo, no puedo olvidarme de la parte técnica, si ya tomarón el crédito, que es tener en cuenta los tiempos desde la adquisición hasta la compra, y asegurarse de que la propiedad de su interés no tienen ningún observable y es realmente “apto crédito” para no perder energía, tiempo y esfuerzo inútilmente. Si hay algo que no sobra cuando lograste calificar, es tiempo. Es súper importante más que nunca la intervención de un profesional idóneo que pueda respaldar la evaluación de la documentación de la propiedad rápidamente.

5-¿Esto es para trabajadores en relación de dependencia y monotributistas?
La linea del Banco hipotecario apunta a asegurarse solvencia, claro. Por tanto, apuntan sobre todo a trabajadores en relación de dependencia, y se puede juntar ingresos si hay más de un acreedor. En la pagina oficial del banco hipotecario no menciona a los monotributistas, sin embargo parece que también será para ellos, con la salvedad de que seguramente con una tasa más alta. Hay que estar atentos a eso. 


6- ¿Una conclusión?Con el escenario de hoy, para muchos conviene pagar un crédito UVA  porque se asemeja mucho al valor de un alquiler. Es una comparativa que en la calle se hace, pero la verdad es que no a todos les fue igual y depende mucho el capital financiado.


Si, es sumamente aconsejable evaluar lo que sucedió para poder mirar los créditos UVA desde la voz de experiencias en primera persona.

La economía argentina, frágil, puede hacer que, por ejemplo, suceda un capitulo de la historia con giro inesperado como el de aquel Junio de  2020 cuando entró en vigencia la famosa Ley de Alquileres. Nadie imaginó un escenario tan malo para los alquileres. Ese giro, posiblemente haya dado como resultado que un alquiler se asemeje o esté por encima de una cuota de crédito UVA. Eso no significa que el futuro sea así, el futuro es impredecible, hoy con un DNU vigente el mercado de alquileres comienza a mostrar signos de competencia y baja. Pero apenas esta competencia se esta desperezando. 


Hay un dejo de creencia en todo esto. Y tiene que ver con la Argentina que cada uno piense que será dentro de los próximos 30 años que dura el crédito ofrecido por el banco hipotecario. Variables para evaluar; miles. Estamos en eso. Consejos; pocos, como profesionales intentamos brindar herramientas, o si son consejos que sean tips más que consejos de inversión. 


La verdad es que aquellos créditos UVA fueron la posibilidad, quizá la única, de acceder a una primera vivienda para muchos. Esta vez el crédito que estoy explicándoles, del banco hipotecario, incluye la posibilidad para segunda vivienda. Y si bien lo que está a la vista no es, quizá, el mejor crédito, es posiblemente el puntapie inicial para un mercado que se reactiva y de muchos sueños por cumplir.

Cautela, realismo y preparación para lo que viene. Estar atentos, bien asesorados, y acompañados es clave para este proceso que comienza en Mayo 2024.

Javo Gonzalez
Ceo de Rizoma | la nueva generación inmobiliaria
Matricula CUCICBA 7186 | CMCPSI 6868