El mercado inmobiliario de Vicente López y Zona Norte no paró — pero el comprador se volvió más selectivo que nunca
El mercado no se detuvo. En el primer semestre de 2026 hubo 55.035 compraventas en la Provincia de Buenos Aires. La demanda existe, las operaciones se cierran y en Zona Norte el movimiento es real. Pero hay algo que cambió de fondo: el comprador de hoy llega con cash, tiene tiempo y tiene miles de opciones para elegir. Eso convierte al precio — y a la presentación — en la variable más importante de toda operación.
Stock estimado: ~295.000 propiedades en venta en PBA. Compraventas junio 2026: 10.702 (Colegio de Escribanos PBA). Estimación de tasación incorrecta: análisis de mercado Rizoma 2026.
La demanda se sostiene — lo que cambió es quién compra
Los números del primer semestre de 2026 no muestran un mercado caído. Muestran un mercado que cambió de perfil. Con el crédito hipotecario caído un 32,6% interanual, la mayor parte de las operaciones las cierran compradores que llegan con fondos propios, con el resultado de una venta previa o con dólares disponibles.
Ese comprador es diferente al que operaba en 2024 o a principios de 2025. No tiene el apuro de perder una tasa de crédito aprobada. No necesita cerrar rápido para no perder la cuota. Tiene tiempo, tiene opciones y tiene poder de negociación.
El dato más importante: el 80% de las propiedades están mal tasadas
¿De dónde viene ese 80%? De una lógica que todavía persiste entre muchos propietarios: publicar "un poco más arriba" para tener margen de negociación. El problema es que ese margen hoy funciona al revés.
El comprador cash de Zona Norte no ve una propiedad cara y la negocia. Ve una propiedad cara y la descarta. Directamente. Sin contacto, sin visita, sin oferta. Tiene demasiadas opciones como para perder tiempo negociando propiedades que arrancan mal.
Ese silencio es la señal más cara del mercado actual. Cada mes que pasa sin consultas reales es un mes de depreciación percibida — porque el comprador que lo ve publicado dos o tres veces empieza a preguntarse qué tiene de malo.
Cómo estar en el 20% que realmente vende
Las propiedades que se venden en Vicente López y Zona Norte no son necesariamente las mejores del mercado. Son las mejor posicionadas. Hay una diferencia enorme entre las dos cosas.
- Precio de publicación basado en cierres reales — no en valores publicados de otros propietarios
- Presentación de primer nivel — fotos profesionales, video, descripción que explica el valor real
- Documentación en orden — el comprador cash no tolera sorpresas ni demoras
- Estrategia de exposición — los portales son la vitrina, no la estrategia completa
- Seguimiento activo — cada consulta es una oportunidad que se puede perder en 24hs
El crédito cayó, pero no desapareció — y eso también importa
En el primer semestre de 2026 hubo 6.913 hipotecas en Provincia de Buenos Aires — un 32,6% menos que en el mismo período de 2025. Pero eso no significa que el crédito no exista. Significa que el mercado ya no depende del crédito para funcionar.
Y hay una señal positiva para lo que viene: la Encuesta de Condiciones Crediticias del BCRA del Q2 2026 muestra que los bancos esperan una recuperación de la demanda hipotecaria del +5,2% en el Q3 2026. Si eso se materializa, Zona Norte — por perfil de demanda y liquidez histórica — será uno de los primeros mercados en sentirlo.
La conclusión que importa: el mercado elige, no descarta
El mercado de Vicente López y Zona Norte no está paralizado. Está siendo más exigente que nunca. Hay demanda real, hay compradores activos y hay operaciones que se cierran todos los meses. La diferencia está en quién está dentro del 20% bien posicionado — y quién está en el 80% que el mercado simplemente ignora.
Antes de publicar una propiedad en Zona Norte, la pregunta más importante no es "¿cuánto quiero obtener?". La pregunta es "¿a cuánto está comprando el mercado hoy en esta zona?". La respuesta a esa pregunta es la que define si tu propiedad entra al 20% que vende o se queda en el 80% que espera.
¿Tu propiedad está en el 20% bien posicionado o en el 80% que el mercado ignora?
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