30.000 operaciones en el semestre con un 40% menos de crédito: lo que el mercado de CABA te dice antes de vender
📅 Nota sobre los datos: Este artículo se publica en agosto de 2026. Los datos de escrituras corresponden a junio 2026, que es el último mes disponible — el Colegio de Escribanos publica la información con aproximadamente 6 semanas de rezago.
Junio cerró con 5.990 escrituras en CABA — el mejor mes del año — y el primer semestre acumuló casi 30.000 operaciones, prácticamente igual a 2025. Pero hay un número que cambia toda la lectura: ese nivel de actividad se sostuvo con un 40% menos de crédito hipotecario. Eso dice mucho sobre quién está comprando hoy y qué espera del mercado.
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires · Los datos corresponden a junio 2026, último informe disponible al momento de publicación (agosto 2026). El Colegio de Escribanos publica la información con aproximadamente 6 semanas de rezago.
El semestre cerró en empate técnico con 2025
Los primeros seis meses de 2026 acumularon casi 30.000 escrituras de compraventa en CABA, prácticamente igual al mismo período del año anterior. Junio fue el mejor mes del año, con 5.990 operaciones — un 10,2% más que mayo y un 3,96% más que junio de 2025.
En términos de volumen, el semestre es sólido. Pero hay una frase de Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de CABA, que resume todo con precisión:
"El primer semestre 2026 nos da dos lecturas claras. Por un lado, hay un empate técnico con casi 30.000 escrituras respecto del año pasado. Pero, al mismo tiempo, ese nivel de actividad se sostuvo con un 40% menos de hipotecas."
Esa frase condensa el estado real del mercado: hay transacciones, pero el motor cambió. El comprador de 2026 no llega con un crédito aprobado. Llega con dólares propios, una venta previa o capacidad de cierre inmediato.
El crédito hipotecario: en caída pero con señales de estabilización
En junio se formalizaron 765 escrituras con hipoteca — un 37,1% menos que en junio de 2025. En el acumulado del primer semestre, las operaciones con crédito suman 4.152.
Si bien la caída interanual sigue siendo importante, la comparación mes a mes muestra una mejora: en mayo, las hipotecas habían caído un 54,8% interanual. En junio, esa baja fue del 37,1%. El crédito no levanta vuelo todavía, pero la caída se modera.
El ticket promedio se recuperó: de USD 110.080 en mayo a USD 120.320 en junio
El monto medio de las operaciones en junio fue de $176.718.815, equivalente a USD 120.320 según el tipo de cambio oficial promedio. En dólares, el ticket creció apenas 0,2% interanual — casi sin variación — pero muestra una recuperación respecto a mayo, cuando el promedio había caído a USD 110.080 (−7,7% interanual).
La absorción mejoró, pero el stock sigue siendo enorme
Con 5.990 escrituras en junio y un stock aproximado de 114.000 propiedades en venta en CABA, la tasa de absorción mensual estimada es del 5,3%. Una mejora respecto al 4,8% de mayo — pero que confirma la misma realidad: menos de 6 de cada 100 propiedades en venta lograron venderse en el mes.
El comprador de 2026: más selectivo, más exigente, con más opciones
Con el crédito hipotecario retraído, el perfil del comprador activo cambió. Hoy, la mayoría de las operaciones las concreta alguien con fondos propios, resultado de una venta previa o dólares disponibles. Y ese comprador tiene características bien definidas:
- Compara más opciones antes de decidir — el stock alto le da tiempo
- Negocia más fuerte — sabe que el vendedor tiene poca competencia de otros compradores
- Descarta rápido — si una propiedad no le cierra en precio o presentación, pasa a la siguiente
- Valora la certeza — documentación clara, escrituración rápida, sin sorpresas
- Compara precio de cierre real, no precio publicado
En ese contexto, una propiedad con precio inflado o mala presentación no genera negociación. Genera silencio.
Qué mirar antes de decidir vender
Antes de definir un precio de publicación, estas preguntas valen más que cualquier número:
¿Contra qué propiedades compite la mía hoy?
¿Mi precio refleja valores reales de cierre o precios publicados?
¿Mi comprador potencial llega con crédito o con fondos propios?
¿Mi propiedad tiene algo que la diferencie del resto del stock?
¿Las fotos, el video y la descripción están a la altura?
¿Estoy preparado para ajustar la estrategia si el mercado no responde?
Conclusión: el mercado se sostiene, pero no perdona errores
El primer semestre 2026 confirma que CABA tiene un mercado inmobiliario activo y estable. Casi 30.000 escrituras, con junio como el mejor mes del año. El ticket promedio se recuperó en dólares. La absorción mejoró levemente.
Pero también confirma que ese mercado funciona sin el sostén del crédito hipotecario, lo que concentra el poder de compra en un perfil muy específico de comprador — más exigente, más selectivo y con mucho stock para elegir.
En ese escenario, no vende quien publica. Vende quien compite mejor — con precio correcto, buena presentación, estrategia clara y seguimiento profesional.
Si tenés una propiedad en CABA y querés entender cómo está comprando el mercado en tu zona, hablemos.
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